Med dagens lave renter velger flere å spare til pensjon gjennom en utleiebolig. Å spare til pensjon i en utleiebolig eller leilighet innebærer altså at du tar opp et lån, kjøper deg en leilighet, og leier den ut frem til pensjonsalder eller lengre. Mange foretrekker dette fremfor pensjonssparing i aksjefond eller obligasjonsfond. De fleste vil anse eiendomsinvesteringer for å være tryggere enn aksjer eller obligasjoner. Det er ikke alltid tilfellet. I denne artikkelen skal vi se litt på pensjonssparing i utleiebolig, og diskutere om eiendom er det riktige stedet å plassere pensjonssparingen din.

Pensjonssparing i utleiebolig
Sekundærbolig

Hvordan spare til pensjon i en utleiebolig

Det er et par ting som må være på plass før du kan putte pensjonssparingen din i en utleiebolig. Den første og viktigste er egenkapitalen. I Norge er det som regel krav om minst 15% egenkapital for å få boliglån. Det eneste området som skiller seg ut er Oslo der det er krav om 40% egenkapital ved kjøp av sekundærbolig (les utleiebolig).

Egenkapital som pensjonssparer

Dersom du allerede har spart til pensjon i mange år kan det hende at du har denne egenkapitalen tilgjengelig, men for de som bare akkurat har kommet i gang med pensjonssparing er inngangsbarrieren høy. Hvis du skal kjøpe en utleiebolig i et sentralt strøk er det høy sannsynlighet for at du på østlandet ivertfall, må ut med minst 3 millioner kr. Det vil si at du må ha minst 450.000 kr i egenkapital. Dersom det er snakk om en leilighet i Oslo må du ha minst 1,2 millioner kr i egenkapital. For en annen trygg måte å investere pengene dine kan du lese vår artikkel om obligasjonssparing.

Lånefinansiering av utleiebolig

Det andre man må skaffe seg for å investere pensjonspengene i en utleiebolig er et boliglån. Her er det mye penger å spare. De fleste som skal søke om boliglån går til banken sin, som de sannsynligvis har hatt i rundt 20 år, og spør der. Den feilen mange gjør er at de kun ber om tilbud fra én bank. Bankene er godt kjent med at folk flest ikke orker bryet med å bytte bank. Derfor gir de ofte lite konkurransedyktige tilbud til sine eksisterende kunder.

Gjennomsnittslengden på et kundeforhold mellom en person og en bank er i Norge forøvrig 17 år, så det virker som denne strategien fungerer bra. Et tips er å skaffe tilbud fra minst 2-3 banker, og vise hver bank tilbudet du har fått fra deres konkurrent. Bankene er ofte meget villige til å senke renten med et par tideler av en prosent for å få deg som kunde. Jo lavere rente du kan få, jo bedre er det for deg som pensjonssparer.

Begrensninger på lån til utleiebolig

Banker er ofte skeptiske til å ta med leieinntekter i beregningen når man søker om boliglån for utleiebolig. Som regel vil ikke banken regne med at du klarer å ha boligen utleid i mer enn 10 av 12 måneder i året. Dette kan by på problemer dersom du har lån på din egen bolig. Etter forskrifter fra finanstilsynet er det ikke lov å låne mer enn 5x brutto inntekt. Altså det du tjener før skatt. Dersom du allerede har fullt lån på huset ditt fra før, og leieinntekten årlig fra utleieboligen ikke er større enn 20% av lånet du må ta opp kan dette være ett problem.

Det er selvfølgelig lettere å ta opp lån til utleiebolig dersom man er to. Da vil man ha to inntekter samt leieinntekten. Dersom man er gift eller har en samboer kan det være en god idé at begge står som lånetaker.

Hvordan finne en utleiebolig for pensjonssparing

Når vi har egenkapitalen på bok, og lånefinansiering fra banken er det bare én ting som gjenstår. Dette er nesten alltid den vanskeligste delen av prosessen. Det lønner seg å bruke god tid før man bestemmer seg for en leilighet/utleiebolig man vil kjøpe. Nedenfor skal vi gå igjennom noen av de viktigste punktene man bør se etter når man skal finne en utleiebolig eller leilighet.

Beliggenhet

Den første regelen i eiendomsinvestering er: Location, location, location. Det aller viktigste når man kjøper en utleieleilighet eller utleiebolig er beliggenheten. Det er flere årsaker til dette er viktig å tenke gjennom. Under skal vi nevne et par av de mest essensielle.

Sentral beliggenhet

Leiligheten eller boligen bør være plassert sentralt. Hva betyr dette? Jo, dersom du skal leie ut utenfor byene bør leiligheten eller boligen være i nær tilknytning til; togstasjon, butikker, lokale sentrum og annen kollektivtrafikk. Dette har vist seg å være viktigere og viktigere de siste årene. Flere og flere unge mennesker slutter å kjøre bil og velger kollektivt i stedet. Ved å kjøpe en utleiebolig eller leilighet som er i nær tilknytning til kollektivtrafikk gjør du en god investering for fremtiden.

Område under utvikling

Noe av det smarteste man kan gjøre som utleier er å kjøpe utleiebolig eller leilighet i et område der det bygges. Dette høres kanskje rart ut i første omgang, ingen vil vel bo rett ved en byggeplass? Det er sant det, men virkningene dette har på sikt kan ha mye å si for prisstigningen på boligen de neste 20 årene. Det vil også gjøre at du på sikt kan ta mer i leie.

Gode indikatorer på at et område er «under utvikling»;

  • Det bygges andre leiligheter eller boliger der
  • Det er planer om bygging av skole/barnehage i nærheten
  • Det er flere tomter i umiddelbar beliggenhet som er planlagt for utbygging
  • Store eiendomsutviklere eier en eller flere tomter/boliger der

Utsikt

Denne er kanskje så åpenbar at det er lett å glemme. Det er viktig å huske på at utsikt og gode lysforhold i en utleiebolig/leilighet er ansett som en viktig egenskap av leietakere og kjøpere. Dette betyr høyere leiepriser og høyere verdistigning.

Kjenn din leietaker

Vi har ikke skaffet oss en leietaker enda, men du bør innen dette tidspunktet ha en ganske god idé om hva slags leietakere du vil ha i leiligheten eller utleieboligen din. Dersom du ønsker å leie ut til studenter bør du ta sikte på at leiligheten skal ligge i umiddelbar nærhet til universiteter/høyskoler. Den bør i det minste være i nærheten av kollektivtransport som studenter kan benytte, og som ikke tar med enn 15-20 minutter til universitetet.

Fordelen med å leie ut til studenter er at det alltid er god tilgang på leietakere. Ulempen er at studenter er notorisk ustabile leietakere, samt de åpenbare ulempene forbundet med å ha unge mennesker i leiligheten sin.

Dersom du ønsker å leie ut til småbarnsfamilier er det andre faktorer du bar ta hensyn til. Nærhet til skole og barnehage vil ofte være en avgjørende faktor for disse leietakerne. I tillegg må du se på antall rom du har i leiligheten. Det er også en god idé å kjøpe i et område der det allerede er flere etablerte familier. Mange småbarnsfamilier som skal leie verdsetter dette veldig høyt.

Lønner det seg med en utleieenhet her?

Dette er det avgjørende spørsmålet, og det er et spørsmål som blir vanskeligere og vanskeligere å svare ja på i nyere tid. Det er nemlig slik at man må være realistisk i forventningene sine når man kjøper en utleieleilighet eller bolig. Se på utleieprisene i området for lignende boliger. Vær kritisk til deg selv når du bestemmer om du kan få samme pris eller høyere. Hva skiller min bolig/ leilighet fra de andre? Hva tilbyr de andre utleierne som jeg ikke har? Dette må vurderes individuelt for en hver utleier.

Sett opp regnskap

Lag et excelark der du skriver inn utgiftene og inntektene til leiligheten eller boligen. Her er det lett å bli for optimistisk. Oftere enn ikke finner man «den perfekte» utleieleiligheten eller utleieboligen, bare for å finne ut at man går med 2000 kr underskudd hver måned. Men ikke mist håpet, dette er en prosess som tar lang tid. Nøyaktige og kritiske vurderinger på dette punktet sparer deg for mye bry og økonomiske problemer senere. Under har vi lagt til noen punkter som er viktig å ta med i beregningen når man ser på lønnsomheten til en utleiebolig.

  • Felleskostnader
  • Fellesgjeld
  • Vann- og avløpskostnader
  • Forsikring
  • Uforutsette reparasjoner
  • Lån og rentekostnader

Hvordan finne en god leietaker

Når du først har skaffet deg en utleiebolig eller utleieleilighet som kan gå i pluss hver måned, må du finne noen til å bo der. Vanlige feil når man finner leietaker er å ta den første som ringer. Det er lett å bli både nervøs og overivrig når man skal leie ut. Dette er et essensielt steg der du kan spare deg for uendelig mye bry senere. Under har vi listet opp noen viktige faktorer du bør tenke på før du velger leietaker.

Er leietakeren økonomisk stabil?

Det er mange utleiere som gjennomfører kredittvurderinger av leietakerne sine før de skriver kontrakt. Dette er mer normalt enn man kanskje først tror, og det er essensielt for et vellykket leieforhold. Dersom du ikke foretar en kredittvurdering bør du i det minste få et ærlig svar på hvor mye de tjener i måneden og om de har noen store faste utgifter som f.eks billån eller forbrukslån.

Kommer leietakeren til å skape problemer?

Dette er ofte vanskelig å bedømme etter kun ett eller to møter med personen. Her er det din egen evne til å kritisk vurdere en person som testes. Det beste du kan gjøre her er å spørre den eventuelle leietakeren om referanser du kan ringe. En tidligere eller nåværende sjef kan være fint, men det beste er selvfølgelig om leietakeren har leid hos noen før. Dersom du får tatt en samtale med tidligere utleier og han er positiv kan du være ganske trygg på at dette er en god leietaker.

Kommer leietakeren til å bo der lenge?

Man bør også spørre rett ut om hvor lenge leietakeren ønsker å bo der. Her kommer det ofte mange tomme løfter og lovnader. Dersom du ønsker å sikre deg at han bor der lengre kan du spørre om de vil skrive kontrakt på et forlenget leieforhold.

Det er også viktig at du ser litt på personen, deres livssituasjon, kjæreste? barn? Det er ofte her vi finner svaret på hvor sannsynlig det er at leietakeren vil flytte om 9 måneder eller om personen ønsker et langt (og lønnsomt for din del) leieforhold.

Avsluttende tips

Skaff deg så mye informasjon om utleieboliger som mulig. Denne artikkelen er kun et kort sammendrag av noe av det viktigste du må tenke på. Under har vi lenket til noen sider der du finner mer utdypende informasjon om utleievirksomhet.
https://dnbeiendom.no/altombolig/kjop-og-salg/tips-til-kjopere/utleiebolig/kjope-utleiebolig

https://www.smartepenger.no/kalkulatorer/944-utleieboligkalkulator


0 kommentarer

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *